Avec les réseaux linéaires, les bâtiments représentent un important parc d’actifs municipaux. Ils supportent la production de nombreux services souvent directs aux citoyens. Par conséquent, il est pertinent de s’y intéresser.
Il existe certaines différences entre la gestion des actifs linéaires et la gestion des actifs ponctuels comme les bâtiments. Or, les questions que se posent les gestionnaires sont les mêmes :
- Quel est l’état général du parc ?
- Combien devrions-nous investir pour reprendre le contrôle et le conserver ?
- Quelles sont les priorités, par lesquelles commencer ?
- Qu’est-ce qui nous attend dans le futur ?
- Comment maximiser l’entretien et les réparations ?
- Comment justifier les besoins aux élus
Cadre de référence
Contrairement aux réseaux linéaires, aucun cadre de référence commun relatif aux bâtiments n’a encore été adopté pour la gestion des bâtiments municipaux au Québec. Toutefois, il existe de nombreux standards, cadres, références de bonnes pratiques bien connus et éprouvés. En 2013, le Secrétariat du Conseil du trésor (ci-après le SCT) a publié le Guide d’élaboration et de mise en œuvre – Cadres de gestion des infrastructures publiques qui oblige tous les organismes gouvernementaux provinciaux (commissions ou centres de services scolaires, CIUSSS, réseau universitaire, etc.) à mettre en place des programmes permettant d’évaluer les besoins d’investissements de leurs parcs de bâtiments existants. Entre autres, ils doivent dresser et tenir à jour un inventaire complet des infrastructures sous leur responsabilité, incluant une évaluation de leur état, de leur déficit de maintien d’actifs et de leur valeur de remplacement
Évaluation de l’état des bâtiments
L’évaluation de l’état des bâtiments passe sans contredit par une campagne d’inspection et de collecte de données. Elle consiste à recueillir des informations sur les composants physiques d’un immeuble. Les informations recueillies servent à caractériser et définir l’actif ainsi qu’à évaluer son état afin de déterminer les interventions qui devraient être réalisées à l’intérieur d’un horizon temporel donné. Tout dépendant des objectifs de collecte de données, la portée des inspections peut considérablement varier. Pour cette raison, il importe de savoir pour quelle raison chacun des éléments d’information collecté est requis et pour quelle décision l’information est nécessaire.
Méthodes de collecte de données
Il existe deux approches distinctes de collectes de données dans le contexte des parcs immobiliers. La méthode classique est celle communément appelée la « chasse aux déficiences ». Celle-ci consiste à caractériser une série de problèmes visibles ou connus des bâtiments audités. Cette approche s’apparente à une photo de l’état du parc immobilier à un moment bien précis. Conséquemment, seuls les problèmes perceptibles lors de l’inspection visuelle seront répertoriés. Habituelle ment, les interventions recommandées se limitent à un horizon temporel de 0 à 5 ans puisqu’au-delà de cet horizon, les déficiences sont difficilement perceptibles ou justifiables. La liste des déficiences est éphémère, requiert moins de ressources initialement et perd de la valeur avec le temps.
L’autre approche, celle d’inventaire des actifs, consiste à dresser un registre complet de tous les composants de chacun des immeubles. Pour ce faire, il faut décortiquer le bâtiment selon différentes catégories et sous-catégories. La création d’un inventaire est une approche davantage axée sur les gains à moyen et long terme puisqu’elle requiert une approche plus structurée et systématique. Cet inventaire peut être redistribué, analysé et mis à jour. Il gagne en valeur avec le temps.
L’utilisation de la norme de classification UniFormat est fortement recommandée pour cet exercice, notamment parce qu’elle facilite la structuration et éventuellement la récupération des données collectées pour l’analyse intégrée de tous les bâtiments de la municipalité.
Granularité et niveau de détails
La granularité d’une donnée est le niveau de précision avec lequel un actif sera évalué. Concrètement, le niveau de granularité choisi fera la différence entre l’attribution d’une cote d’état pour, par exemple, chacune des portes extérieures ou encore l’attribution d’une seule cote d’état pour l’ensemble des portes extérieures. On comprend aisément que plus la granularité sera élevée plus l’effort d’inspection et éventuellement de la mise à jour sera important. Par conséquent, il importe de bien préciser la granularité de la collecte de données avant que la collecte de données ne démarre. Pour ce faire, il est d’usage de sélectionner le niveau UniFormat (1, 2, 3, 4 ou 5) visé pour chacune des catégories et sous-catégories qui seront relevées. Il s’avère ainsi possible de définir des niveaux différents en fonction de l’importance des catégories.
Dans le contexte d’un premier exercice et d’une méthode de relevé des déficiences, le niveau 3 ou 4 est amplement suffisant pour répondre aux besoins de gestion des actifs immobiliers requis par le cadre du Conseil du trésor, c’est-à-dire, le calcul des besoins d’investissements 0-5 ans, le calcul des indices de vétusté et l’évaluation d’une cote d’état globale.
Indice de vétusté physique
L’indice de vétusté physique (IVP) est un indicateur d’état quantitatif, largement utilisé pour comparer des bâtiments et parcs immobiliers entre eux. Il est calculé en additionnant les coûts de toutes les interventions en maintien d’actifs à faire sur un horizon de cinq ans, divisé par la valeur de remplacement. Le SCT définit la valeur de remplacement ou valeur actuelle de remplacement (VAR) comme suit : « La somme des investissements requis pour construire ou acquérir une infrastructure de même dimension et utilité, possédant des caractéristiques techniques équivalentes, selon les techniques de construction, les codes et les matériaux ou les spécifications techniques en vigueur au moment de l’estimation. »
IVP (%) = Somme des interventions en travaux 0-5 ans ($) / Valeur de remplacement ($)
Le résultat est exprimé sous forme de pourcentage, qui peut être balisé selon certains seuils pour déterminer une cote d’état.
Au Québec, le SCT a publié une échelle d’état qui est largement utilisée dans les établissements scolaires et par la Société québécoise des infrastructures. En plus d’utiliser des seuils calculés à partir d’un IVP, cette échelle d’état inclut la notion de facteur aggravant, qui peut également affecter l’indice d’état évalué.
Base de comparaison entre les actifs immobiliers et les actifs linéaires
Grâce au résultat de l’IVP, il est possible d’évaluer l’état global de chaque bâtiment et par conséquent de l’ensemble du parc immobilier sur une échelle qui se compare avec celle utilisée pour les réseaux linéaires et ultimement d’en venir à comparer les besoins d’investissements et les dégradations de familles d’actifs qu’on évalue à la base, d’une façon assez différente.